В очередной раз изменились правила оплаты содержания общедомового имущества.
С 1 сентября 2022 года заработали изменения, касающиеся начисления оплаты за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Прокомментировать новации редакция попросила Валерия Петровича Усатюка – сенатора Российской Федерации от Республики Хакасия.
Более десяти лет он занимается вопросами ЖКХ. В своем доме Валерий Петрович был председателем совета дома — управдомом. В хорошем смысле этого слова.
— В коммунальной сфере встречаются следующие понятия — СОИ и ОДН, что это такое?
Сокращение ОДН расшифровывается как «общедомовые нужды». До 2017 года затраты на общедомовое имущество назывались ОДН. В 2017 году в коммунальную сферу ввели новое понятие — СОИ — содержание общедомового имущества, поскольку общее имущество как было так и есть. Просто к ОДН люди привыкли в результате очень длительного его применения, а СОИ применяется не так давно. А в принципе это одно и тоже.
В общедомовое имущество входит все что не входит в квартиру. За дверью вашей квартиры — ваше личное имущество. И то – несущие стены дома, пол, потолок относятся к общему имуществу. Все трубы-стояки:канализационные, горячей, холодной воды, отопления, газоснабженияна входе в квартиру или если они проходят через квартиру – это общее имущество.
Помещения, относимые к общему имуществу — межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями; кровля, земельный участок под МКД с придомовой территорией; детские и спортивные площадки. На придомовой территории — деревья, кустарники, газоны. Если есть газ в доме – газгольдерная установка, трубопроводы от газгольдера к дому.
Общим имуществомсчитается подвод от трубы отопления до запорной арматуры, т.е. до регулировочного крана на батарею. Кран и сама батарея — это ваше личное имущество. Ремонт общего имущества оплачивается со счета дома, но если потекла труба за краном и сам кран — то платите вы.
— Что входит в содержание общего имущества — СОИ?
На самом деле список не маленький. Это все коммунальные ресурсы, которые управляющая организация расходует на его обслуживание. В их число входят: горячая и холодная вода, использующая для мытья пола в переходах на этажах, лестничных клеток и лестниц, полива газонов, насаждений, вода при промывке и опрессовке систем водоснабжения и отопления. Также сюда включены затраты на электроэнергию для освещения придомовой территории, подъездов, работы лифтов, насосов, бойлеров. Ну и конечно водоотведение. В СОИ не включают расходы на тепловую энергию. Они входят в общий платёж за отопление как коммунальная услуга.
— Как начисляются плата на содержание общедомового имущества? И что изменилось с 1 сентября?
Плата на содержание общего имущества рассчитывается пропорционально площади каждого жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Важное значение имеет наличие или отсутствие общедомовых приборов учета потребляемых ресурсов.
До сентября текущего года действовали два способа оплаты расходов ресурсов на содержания общего имущества. Так оплата расходов на электроэнергию, при наличии общедомового прибора учета, велась по фактическому потреблению ресурса, как разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показателей индивидуальных приборов учета всех потребителей в доме помноженная на тариф. Если общедомовой прибор учета отсутствовал – оплата велась по нормативу потребления электроэнергии, утверждаемому уполномоченным госорганом. Данные формы оплаты за электроэнергию на СОИ сохраняются.
Оплата же расходов ресурсов горячей и холодной воды на СОИ много лет велась по нормативам её потребления, установленных для различных типов домов, причем вне зависимости, была ли потреблена эта вода или нет. Этакое виртуальное потребление, придуманное нашим правительством.
Расчет нормативов производится по формулам, прописанным в Жилищном Кодексе РФ и, следовательно, установлен федеральным законом. Проблема этих нормативов в том, что они в несколько раз превышают средние фактические объемы потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Так, например, утвержденный норматив на потребление воды для содержания общего имущества (СОИ) для типового пятиэтажного, 4-подъездного дома за месяц составляет 8,7 кубов холодной и 8,7 кубов горячей воды – в сумме 17,4 тонны воды. А так как правительство считает, что если вы получили воду на СОИ, то вся она должно сливаться в канализацию, объем водоотведения также составит по такому дому 17,4 тонны. Фактические же замеры расходов воды на СОИ, сделанные рядом советов МКД в Абакане, показали, что они в 6-8 раз меньше установленных нормативов потребления.
Выгоду от существовавшей многие годы такой системы исчисления расхода водных ресурсов на СОИ имели только управляющие компании (УК), поскольку платежи, полученные по нормативам потребления водных ресурсов, в определенной степени компенсировали долги неплательщиков по другим коммунальным услугам. И только при серьезных авариях на трубопроводных системах МКД, при больших сбросах воды, которые не случаются так часто, управляющие компании оплачивали за свой счет эти сверхнормативные расходы воды на СОИ.
Как сенатор, я поставил проблему учета расходов коммунальных ресурсов на СОИ перед Минстроем России. После более годовой переписки министерство признало, что проблема некорректного учета расходов коммунальных ресурсов на содержание общего имущества существует, но исчезнет она, по мнению министерства, только тогда, когда все многоквартирные дома будут оборудованы электронными счетчиками воды, работающими в онлайн-режиме.
С 1 сентября порядок определения размера оплаты за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме изменился. Расход потребления ресурсов на СОИ приблизится к реальному, и будет исходить из разницы показаний по общедомовым счетчиком и суммой показаний счетчиков у потребителей. Нормативное исчисление расходов ресурсов на СОИ останется в домах не имеющих общедомовых приборов учета.
Сегодня из Минстроя России выходит идея, чтобы расходы на установку счетчиков, работающих в онлайн-режиме, включить в тариф коммунальных услуг или в платежи за капитальный ремонт. Но на мой взгляд — это в принципе неправильно. Прибор учета ставится на общем имуществе, поскольку учет – это интересы и обязанность поставщика ресурсов. И он должен установить этот прибор за свой счет; ведь, например, когда мы покупаем товар и его необходимо взвесить, мы ведь не платим за использование весов. Почему мы должны платить поставщику ресурсов за установку счетчика? Кроме того, с 2023 года, по решению правительствав жилом фонде России должна начаться установка во всех домах интеллектуальных приборов учёта. И будет правильно, если из федерального бюджета будут выделены дотации на их установку ресурсоснабжающим компаниям, а не перекладывать эту плату на плечи людей.
— Что делать собственникам, чтобы избежать больших расходов?
В понятие расхода ресурсов на СОИ входят и потери ресурсов при авариях, например, когда порвало трубу, хлещет вода, или просто течь в подвале, свет горит на лестничных площадках или технических этажах круглые сутки, а счетчик при этом считает.
Следовательно, собственники должны следить за работой управляющих компаний. За аварийные сбросы воды нести финансовые расходы должны управляющие компании, поскольку именно они отвечают за безаварийное состояние инженерных сетей в МКД.
С этой стороны новый закон заставит жильцов более внимательно относится к своим системам водо и энергоснабжения,, следить за работой управляющей кампании и требовать от неё четкого выполнения своих обязанностей. То есть, роль советов МКД значительно возрастает.
Сегодня актуальным стал вопрос о порядке оплаты за услуги управляющих компаний. Ежегодно, в конце года, общее собрание собственников жилья утверждает на следующий год перечень работ по содержанию общего имущества, текущему ремонту дома и их стоимость. Это все делится на 12 месяцев и каждый собственник исходя из своей доли в общей площади дома ежемесячно оплачивает по квитанции услуги по содержанию общего имущества.
Но порой управляшки деньги получают, а работы не делают. Деньги за невыполненные работы потом забрать у них очень сложно. В связи с этим, есть предложение, чтобы управляющие компании получали оплату за некоторые виды работ через банки со спецсчетов МКД. И только после того, как УК предъявит в банк акт выполненных работ, подписанный представителями жильцов или председателем совета дома, банк выплачивает им деньги. Конечно, не все виды работ таким образом надо оплачивать. Например, мытье подъездов или замена лампочки на лестнице. Тут надо дифференцировать. И такие варианты оплаты услуг управляющих компаний уже рассматривается специалистами.
Благодарим Валерия Петровича за комментарии.
Беседовала Елена Лисицина
